Gravity : un exemple à suivre

Depuis un an, les habitants, commerçants et professionnels de santé ont investi les locaux du complexe multifonctionnel Gravity au cœur de Differdange. Au fil de l’élaboration de ce projet, la ville et BPI Real Estate Luxembourg (en collaboration avec Unibra Real Estate) ont main dans la main mis sur pied des solutions qui répondent aujourd’hui plus que jamais aux enjeux de l’immobilier au Luxembourg. Sébastien Labis, Country Manager pour le développeur, Tom Ulveling et Jerry Hartung, échevins, dressent le bilan et reviennent sur le succès de leur collaboration.

Un pôle de vie

Les tours du bâtiment Gravity surplombent la ville de Differdange à près de 65 mètres de haut. Ce projet d’envergure avait été lancé par la commune en 2017 sur base d’un concours, duquel le développeur BPI Real Estate Luxembourg était sorti gagnant de sa catégorie, accompagné d’Unibra Real Estate. Six années plus tard, en juillet 2023, la dernière unité de ce complexe multifonctionnel a été livrée.

Aujourd’hui, Gravity est devenu un ensemble immobilier mixte de 25.000 m² hors-sol comprenant 80 appartements, 125 studios de coliving, 5.170 m² de bureaux – occupés entre autres par des services de l’État – et 2.480 m² de surface commerciale. Ces derniers accueillent notamment une agence bancaire de la Spuerkeess, une boulangerie Fischer, une crèche Babilou, un fleuriste, un salon de coiffure et d’esthétique, et d’ici quelques mois un nouveau concept de restauration. En outre, les différents occupants du bâtiment bénéficient d’un parking souterrain Indigo de 224 places.

Développer l’offre de coliving dans notre pays est l’une des solutions aux problématiques du secteur de l’immobilier et à la pénurie de logements

Le complexe differdangeois est également devenu un important pôle de soins et de santé de proximité dans le sud du pays puisqu’y prospèrent divers médecins généralistes, un laboratoire d’analyses médicales Bionext, une pharmacie, un cabinet de dentistes, un kinésithérapeute ou encore une psychothérapeute. Sur l’ensemble du site, seules quelques dernières cellules commerciales à partir de 170 m² restent à pourvoir.Le bâtiment se veut également durable, notamment par le principe de « cradle-to-cradle » qui l’inscrit dans une logique d’économie circulaire : chaque matériau et équipement utilisé est répertorié dans un « passeport matériaux » en vue d’anticiper son éventuel démontage et de gérer la fin de vie de l’immeuble.

Un partenariat exemplaire

Lors de l’élaboration du projet, une étroite collaboration entre le secteur public – la ville – et privé – BPI Real Estate Luxembourg et son co-développeur – s’est tissé petit à petit. « En 2017, nous avions opté pour un système de concours afin de définir les différents acteurs du projet et de leur confier les tâches relatives à son développement. Toutefois, nous avons progressivement changé notre méthode de fonctionnement. L’objectif était d’éviter que des investisseurs achètent plusieurs unités de logement à prix abordable pour ensuite les revendre deux fois plus chères. La ville de Differdange a donc fait le choix d’acquérir les 80 appartements du complexe Gravity pour proposer des baux emphytéotiques et, ainsi, maîtriser le foncier dans le temps », précise Tom Ulveling.

« Si le projet doit être rentable, notre volonté première en tant qu’administration communale n’était pas de faire du bénéfice, contrairement à certains investisseurs. Nous avons de cette manière pu développer des unités résidentielles davantage adaptées à la demande des citoyens. Par conséquent, nous avons proposé des appartements plus grands que ce qui se fait habituellement : les logements plus petits sont généralement privilégiés dans ce type de complexe résidentiel, car les développeurs peuvent en créer davantage dans un espace donné. Si nous pouvons en comprendre la motivation, cela omet les besoins d’une part importante de notre population, à savoir les familles », explique Jerry Hartung.

Une alliance public-privé permet de concrétiser les projets immobiliers bien plus rapidement et de fournir une réponse pertinente aux demandes des citoyens

L’attention des responsables communaux s’est aussi portée sur le vivre-
ensemble, l’une des préoccupations majeures de leur politique. Ils ont élaboré avec les développeurs plusieurs espaces communs tels qu’une salle communale avec cuisine partagée au 14e étage qui est devenue un lieu de rencontre privilégié des habitants et où des soirées à thème se déroulent régulièrement. Une terrasse a également été aménagée sur le toit où une serre potagère est accessible à tous les résidents.

Si les multiples facettes du projet Gravity ont commencé à se dessiner il y a quelques années, elles répondent plus que jamais aux enjeux du marché immobilier actuel. « Le partenariat qui a lié la ville aux acteurs privés doit servir de modèle et se multiplier sur l’ensemble du territoire grand-ducal, car une grande partie du foncier est actuellement entre les mains publiques quand l’expérience du développement se trouve plutôt du côté privé. S’allier permet, d’une part, de concrétiser les projets immobiliers bien plus rapidement et, d’autre part, de fournir une réponse pertinente aux demandes des citoyens ! Avec Gravity, la ville de Differdange a donné au développeur l’occasion de concevoir, de construire et de délivrer un complexe plaçant les intérêts de la population au centre de ses priorités, deux années plus rapidement qu’un projet 100% public », affirme Sébastien Labis.

Se loger différemment : une piste à explorer

À l’ombre de la tour principale, le bâtiment Gravity abrite un espace de co-
living composé de 125 studios, dont 50 acquis par la ville et mis à disposition des étudiants de la Miami University. Ces habitations se caractérisent par un savant équilibre entre espaces privés, tels que la chambre, la salle de bains ou les toilettes, et partagés, comme la cuisine, le séjour ou un espace de détente et de co-working. « Sur la première année d’exploitation, le taux d’occupation moyen de cette nouvelle forme d’habitat a atteint les 99,8% ! Un tel succès prouve tout l’intérêt de celle-ci. Elle est non seulement adaptée aux universitaires mais également à un public de jeunes travailleurs et de nouveaux arrivants au Luxembourg. En effet, ces derniers constituent la moitié de la population de la zone de coliving. Bien souvent, ce sont des trentenaires qui débarquent dans le pays pour y exercer leur métier, mais qui ne trouvent pas d’appartement. Développer l’offre en la matière est l’une des solutions aux problématiques du secteur de l’immobilier et à la pénurie de logement au Luxembourg », détaille le Country Manager.

Cependant, les administrations communales doivent changer de point de vue sur le coliving pour faire du concept un succès. « Il ne faut pas penser ces espaces par rapport à une certaine densité de logement. L’attention doit se porter sur la gestion unique et irréprochable d’un immeuble de coliving. En ce sens, le développeur en charge du projet doit désigner un professionnel pour garantir toutes les conditions de gestion portant sur le confort, la salubrité, le vivre-ensemble,… et la commune doit imposer cette gestion unique dans le PAP. Toute l’équipe de BPI Real Estate Luxembourg tient à remercier la ville de Differdange et en particulier Fred Bertinelli, qui nous a récemment quittés. Il a largement contribué au succès du projet et a œuvré à la bonne communication entre la ville et les développeurs », conclut Sébastien Labis.

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