Fonds du Logement: pour un marché immobilier abordable

À l’aube de la Semaine nationale du Logement, le Fonds du Logement annonce la mise sur le marché prochaine d’une soixantaine de biens dans un quartier respectueux de l’environnement à Esch-Nonnewisen. L’occasion de revenir sur les grands projets en cours et les missions de cet établissement public qui, en plus de 40 ans d’existence, a mis sur le marché quelque 2 000 logements abordables en location. Interview avec Jacques Vandivinit, directeur du Fonds du Logement.

Pouvez-vous nous présenter le Fonds du Logement et ses missions?

Le Fonds du Logement est un établissement public créé en 1979 et dont les missions sont définies par la loi. Connu du plus grand nombre pour construire des logements abordables et gérer une longue liste d’attente, il remplit en réalité davantage de missions et regroupe plusieurs métiers et services.

Tout d’abord, l’initiative de tout nouveau projet revient au service «urbanisme et foncier» qui repère les terrains que le Fonds pourrait acquérir, détermine quelles formes d’habitats y construire en fonction du PAG et dimensionne le PAP. Ces étapes préalables réalisées, le service «construction» prend le relais. Il contractualise un bureau d’études avec lequel il établit les soumissions qui permettront de sélectionner les meilleurs prestataires dans les différents corps de métier. Bien que nous soyons soumis à la loi sur les marchés publics, nos projets sont très similaires à ceux du marché privé puisque nous travaillons essentiellement avec des acteurs de ce secteur. Après leur mise sur le marché, nos logements sont entretenus par le service «gestion du patrimoine». Regroupant à lui seul un tiers du personnel du Fonds, il est chargé de la maintenance technique de quelque 2 000 logements répartis sur 48 communes, soit le parc locatif le plus important du pays.

Au-delà de ces missions techniques, le Fonds joue un rôle d’agence immobilière, tout en assurant un suivi social de ses bénéficiaires. Avant toute attribution de logement, le service accompagnement social mène une enquête préliminaire auprès de chaque candidat locataire en vue de l’étude des dossiers et avis par les membres de la Commission consultative composée, notamment, de représentants des ministères du Logement et de la Famille, de l’Intégration et à la Grande Région et chargée d’établir un ordre de priorité entre les candidats locataires. Les profils jugés prioritaires seront les premiers à se voir attribuer un bien dans leur région de préférence et adapté à la composition de leur ménage. Nous nous enquérons ensuite de la situation de nos bénéficiaires une fois par an afin de nous assurer que chaque famille, qu’elle s’agrandisse ou se réduise, dispose toujours de l’habitation adaptée. Cette actualisation est également l’occasion de réévaluer la situation salariale de nos bénéficiaires car c’est sur base de cette dernière qu’est déterminé le prix du loyer. Celui-ci est révisé chaque année en fonction du revenu net disponible du ménage – à partir duquel est calculé son taux d’effort – et de la superficie du logement.

Ce système d’attribution favorise très clairement les personnes qui éprouvent les plus grandes difficultés – ce qui est absolument nécessaire – mais exclut finalement les ménages de la classe moyenne basse qui, eux aussi, peinent à se loger sur le marché privé. J’espère qu’à l’avenir la législation nous permettra de nous adresser à différents déciles de notre liste d’attente et d’élargir ainsi le profil de nos bénéficiaires. En attendant, nous nous sommes lancés dans la gestion locative sociale via un projet pilote à Grevenmacher. Des biens ont été proposés à des prix se situant entre ceux du marché privé et ceux des logements subventionnés. Nous espérons que ce modèle permettra, d’une part, d’aider davantage de personnes en difficulté et, d’autre part, d’assurer une bonne mixité sociale au sein de nos projets de grande envergure qui peuvent compter plus de 1 000 unités de logements.

Nous nous assurons que nos projets soient toujours à la pointe

En plus de mettre des biens en location, le Fonds en propose aussi à la vente. Une de nos priorités, et notre raison d’être, est de créer des logements abordables et qui le restent. Pour éviter qu’ils ne se retrouvent ensuite sur le marché privé, nous gardons un droit de rachat en cas de revente des biens pendant toute la durée du droit d’emphytéose (99 ans) afin de pourvoir les revendre à d’autres acheteurs, à un coût bien inférieur à sa valeur sur le marché classique. En 40 ans d’existence, le Fonds a proposé environ 1 680 biens à la vente.

Vous venez de publier votre rapport annuel de 2020. Quel bilan tirez-vous de cette année marquée par la crise?

Bien que cette année ait été très atypique, nous sommes parvenus à mener à bien nos différentes missions grâce au plan de continuité que nous avons établi et qui nous a permis de doter chacun de nos collaborateurs d’un moyen de travailler à distance. Malgré la crise, nous avons réalisé plus de 2 000 interventions techniques et autant d’interventions sociales, ce qui prouve que nous sommes restés accessibles et disponibles pour nos bénéficiaires et candidats locataires, même à distance. Nous avons également mis sur le marché pas moins de 82 logements, un nombre bien supérieur à celui de l’année précédente et dont nous pouvons être fiers car, malheureusement, la crise n’a pas contribué à faire retomber la pression qui s’exerce sur le marché immobilier, bien au contraire.

Cette période particulière nous aura également permis de peaufiner le nouveau cadre dont je souhaitais doter le Fonds en en reprenant la direction en 2019. Nous avons défini une stratégie de développement et des objectifs quinquennaux pour répondre au mieux à nos missions légales. Nous avons également beaucoup travaillé sur la modernisation et la professionnalisation de nos services et procédures pour mieux servir nos clients. Par exemple, nous avons créé un service dédié à nos projets de grande envergure qui nécessitent bien souvent le recours à des expertises spécifiques, notamment relatives à la dépollution, à l’assainissement ou à l’énergie, qui dépassent notre cœur de métier. Avec mes directeurs adjoints, nous avons investi beaucoup de temps dans des réflexions sur le développement de nos compétences, notamment du point de vue énergétique et environnemental, afin de nous assurer que nos projets soient toujours à la pointe, voire de leur conférer un aspect pionnier!

Quels sont les principaux projets que vous développez actuellement?

«Neischmelz» à Dudelange et «Wunne mat der Wooltz» et «Haargarten» à Wiltz sont nos principaux projets de grande envergure. Ils comprendront chacun plus de 1 000 unités destinées à la vente comme à la location. Leur développement s’étendra sur dix à quinze ans en raison de leur complexité. S’agissant d’anciennes friches industrielles, il faut, pour les réhabiliter, effectuer des études environnementales, des renaturations de rivières, des démolitions et des assainissements avant d’en arriver à la phase de construction en tant que telle. Dans les deux cas, nous mettons un point d’honneur à concevoir un système énergétique des plus écologiques. À Dudelange, par exemple, nous projetons de déployer un système de géothermie qui, couplé à des installations photovoltaïques, devrait rendre le quartier autonome d’un point de vue énergétique.

Une de nos priorités est de créer des logements abordables et qui le restent

D’autres réalisations importantes sont en cours de planification: un projet d’environ 100 unités au Val St André à Luxembourg-Ville, un autre d’environ 200 unités à Echternach et un troisième d’environ 150 unités à Mamer, dont les travaux d’infrastructures débuteront en 2022.

Enfin, mentionnons le projet «Wunnen am Park» à Esch-Nonnewisen. Le quartier, développé en collaboration avec la ville d’Esch-sur-Alzette, comptera au total 750 habitations dont le Fonds doit en construire le tiers. Plusieurs maisons et résidences sont déjà sorties de terre et nous procéderons prochainement à la mise sur le marché de trois lots supplémentaires comprenant 77 logements et 11 surfaces commerciales.

Fonds du Logement
52, Boulevard Marcel Cahen
L-1311 Luxembourg
www.fondsdulogement.lu